Verificar não chega. É o contrato que o protege.
Todos os dias entram processos de empreitada em tribunal — muitos com contratos que não asseguram o dono da obra. Elaboramos e revemos o seu Contrato de Empreitada caso a caso, para que os seus direitos fiquem protegidos antes de a obra começar.
Porque é que tantas obras acabam em tribunal
Não é só por má-fé do empreiteiro. Muitas vezes é porque o contrato — quando existe — não previu o que fazer quando algo corre mal. Sem cláusulas claras, o dono da obra fica sem forma de exigir os seus direitos.
Sem prazos vinculativos
A obra arrasta-se meses para além do combinado e não há penalizações por atraso que responsabilizem o empreiteiro.
Pagamentos sem contrapartida
Adiantamentos e pagamentos entregues sem estarem ligados a etapas efetivamente concluídas — e sem retenção para garantia.
Defeitos sem prova
Surgem defeitos, mas sem mapa de trabalhos nem especificações escritas torna-se difícil provar o que tinha sido contratado.
A lei protege o dono da obra — se o contrato o permitir
Regime da empreitada · Código Civil, art. 1207.º e seguintes
O contrato de empreitada é regulado pelo Código Civil português. Perante defeitos da obra, o dono tem, nos termos dos artigos 1218.º a 1226.º, o direito a exigir:
- A eliminação dos defeitos, a expensas do empreiteiro;
- A realização de nova construção, quando os defeitos não possam ser eliminados;
- A redução do preço da obra;
- A resolução do contrato, nos casos mais graves;
- E, em qualquer caso, indemnização pelos prejuízos sofridos.
O problema é prático: para exercer estes direitos, o dono da obra tem de conseguir provar o que foi contratado — os prazos, as especificações, o preço e as condições. É exatamente isso que um contrato bem elaborado assegura, transformando a proteção que a lei prevê em algo que se consegue fazer valer.
O que muitos donos de obra não sabem: a lei também os responsabiliza
A responsabilidade numa obra não é só do empreiteiro. Em vários casos, é o próprio dono da obra quem responde — por contraordenações, por segurança e por decisões tomadas sem suporte contratual. Um contrato bem elaborado protege-o também destes riscos.
Contratar sem alvará é contraordenação
Celebrar contrato com um empreiteiro sem título habilitante (alvará ou certificado do IMPIC) é uma contraordenação punível com coima — e a responsabilidade recai também sobre o dono da obra, não apenas sobre o empreiteiro.
Lei n.º 41/2015, de 3 de junho — art. 38.º, n.º 1, al. b)
Segurança e saúde na obra
O dono da obra é responsável pela nomeação de coordenadores de segurança e pelo cumprimento das normas de prevenção de acidentes no estaleiro. A falha nestes deveres tem consequências legais diretas para si.
Decreto-Lei n.º 273/2003, de 29 de outubro
Trabalhos a mais e atrasos
Sem cláusulas escritas, fica exposto a 'trabalhos a mais' que não autorizou e a atrasos sem consequência. Um bom contrato fixa penalidades diárias, exige ordem escrita prévia e define critérios objetivos de rescisão.
Código Civil — arts. 810.º, 1214.º e 1229.º
Danos a terceiros e vizinhos
O dono da obra é obrigado a indemnizar terceiros pelos danos causados durante a execução da obra, independentemente de culpa ou de ter contratado um empreiteiro. Um contrato claro delimita responsabilidades e protege-o de reclamações.
Código Civil — arts. 1348.º e 492.º
Sem um contrato sólido, o risco é todo seu
Obras que param a meio. Defeitos que ninguém assume. Orçamentos que duplicam com "trabalhos a mais" que nunca aprovou. Processos que se arrastam durante anos, com custos de advogado e peritos que muitas vezes ultrapassam o valor que estava em disputa. Quando não há contrato — ou o contrato é genérico e não previu nada disto — é o dono da obra quem fica sem posição para exigir seja o que for.
Um Contrato de Empreitada elaborado por advogado inverte esta posição: fixa prazos com penalizações por atraso, impede cobranças por trabalhos não autorizados, retém garantias para correção de defeitos e define, à partida, o que acontece se a obra for abandonada. É a diferença entre exigir os seus direitos com um documento na mão — ou tentar prová-los depois, quando já é tarde.
O que fica salvaguardado no seu contrato
Cada contrato é elaborado à medida da sua obra. De forma geral, asseguramos:
Prazos e penalizações por atraso
Cronograma vinculativo com cláusula penal — penalizações diárias por cada dia de atraso, para que o cumprimento do prazo deixe de ser opcional (cláusula penal, art. 810.º do Código Civil).
Pagamentos por fases concluídas
O preço é faseado e ligado a etapas efetivamente concluídas e verificadas, evitando adiantamentos sem contrapartida e travando derrapagens.
Sem cobranças-surpresa
Proibição de 'trabalhos a mais' sem ordem escrita prévia — nada é cobrado a mais sem o seu acordo por escrito (art. 1214.º do Código Civil).
Garantia de correção de defeitos
Retenção de parte do preço como garantia da boa execução e da correção de defeitos após a entrega da obra.
Rescisão e proteção judicial
Critérios objetivos de rescisão em caso de abandono ou incumprimento, com retenção de garantias e uma posição sólida para recuperar valores em tribunal (art. 1229.º do Código Civil).
Objeto e mapa de trabalhos
Descrição rigorosa da obra, materiais e especificações, para que não fiquem dúvidas sobre o que foi contratado.
Já verificou o empreiteiro? O valor é descontado.
Quem fez o JMS Legal Check nos pacotes Raio-X ou Due Diligence & Auditoria Financeira tem o valor pago deduzido a 100% nos honorários da elaboração do Contrato de Empreitada (1.200,00€ c/ IVA). Verificou primeiro e, se avançar, não paga esse valor duas vezes.
Contrato de Empreitada — o que deve saber
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